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12.10.2020 15:24 Il y a: 102 days
Categorie: Corporate, M&A et restructuring, Immobilier et Construction , Droit fiscal

Altij est auteur chez Lexis Nexis, lire notre chronique sur l’IFI et l’ingénierie patrimoniale des dirigeants


  • À LA SUITE D’UN ACHAT

 

On peut acquérir seulement la nue-propriété ou l’usufruit d’un bien ou encore acheter un nouveau bien en démembrement lorsqu’on réinvestit le prix de vente d’un bien dont la propriété était déjà démembrée (remploi).

 

  • APRÈS UNE DONATION

 

Une donation d’usufruit tempo raire (usufruit donné pour une durée limitée), un legs d’usufruit ou une donation de la nue-pro priété avec réserve d’usufruit (par exemple, des parents qui font une donation à leurs enfants) peuvent aussi créer ex nihilo le démembrement de propriété.

 

  • LORS D’UNE VENTE EN VIAGER

 

Le vendeur du bien, le crédit-ren tier, peut se réserver un droit d’usufruit sur le bien.

 

PRINCIPE ET TROIS EXCEPTIONS

 

Le principe, énoncé à l’article 968 du code général des impôts (CGI) veut que ce soit l’usufruitier qui soit imposé à l’IFI pour la pleine propriété. Les biens entrant dans l’assiette de l’IFI grevés d’un usufruit, d’un droit d’habitation ou d’un droit d’usage sont imposables pour leur valeur en pleine pro priété dans le patrimoine de l'usu fruitier ou du titulaire du droit d’usage. Le nu-propriétaire n’a donc pas, en principe, àfaire entrer dans sa base imposable à l’IFI les biens dont il détient la nue-pro-priété. Mais ce principe connaît des exceptions. Ainsi, à la condition que l’usufruit ne soit ni vendu, ni cédé à titre gratuit (c’est-à-dire donné) par son titulaire, l’imposi tion sera répartie entre l’usufruitier et le ou les nus-propriétaires dans trois cas.

 

  • L’USUFRUIT LÉGAL DU CONJOINT SURVIVANT

 

Le conjoint survivant ne déclare que la valeur de l’usufruit s’il a opté pour l’usufruit de la succession de son époux comme le lui permet la loi (art. 757du code civil ou art. 767 du même code qui s’appliquait avantla loin0 2001-1135 du3.12.01 ayant réformé les droits du conjoint survivant). Le ou les nus-proprié taires déclarent de leur côté la valeur de la nue-propriété qu’ils possèdent s’ils sont redevables de l’IFI (voir l’encadré ci-dessus). Exemple : une veuve de 75 ans possède une résidence principale d’une valeur d’un million d’euros. Une moitié lui appartient en pleine propriété (sa part du bien acheté en commun avec son époux) et elle a hérité de l’usufruit de l’autre moitié. Ses deux enfants ont hérité de la nue-propriété. Les droits de la veuve sont valorisés pour l’IFI à 650 000 € :

 

- 500 000 € pour la moitié en pleine propriété ;

 

- 150 000 € pour l’usufruit

 

(500 000 € x 30 %). Après déduc tion de l’abattement de 30 % dont elle bénéficie sur sa résidence principale, elle déclare 455 000 € (650000 €-195 000 €).

 

La valeur de la nue-propriété de chaque enfant est évaluée à 175 000 € (500 000 € x 70 % 11).

 

Les enfants ne bénéficient pas de l’abattement de 30 % sur la résidence principale de l’usufruitier, s’ils n’y habitent pas eux-mêmes.

 

En revanche, ils peuvent déduire de leur patrimoine imposable les droits de succession qu’ils doivent s’ils en ont différé le paiement, mais seulement à hauteur de la fraction de la valeur imposable des biens dont ils ont hérité (BOI-PA T-IFI-20-40-10, §140).

Seuls sont concernés par cetterépartition, les usufruits dits «légaux». Si l’usufruit résulte d’une donation entre époux, d’un legs ou de donation d'un bien dont le donateur a conservé l’usufruit, c’est l'usufruitier (le plus souvent le conjoint survivant ou les parents donateurs) qui déclare la pleine propriété du bien à l’IFI. Sans pou voir pratiquer de décote du fait du démembrement.