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19.05.2022 13:30 Il y a: 42 days
Categorie: Droit des Personnes et du Patrimoine, Immobilier et Construction , Droit fiscal, Veille Juridique

DE LA COMPLEXE LOCATION SAISONNIÈRE À L’IMBROGLIO DE LA COMPENSATION


Parahôtellerie, location meublé, meublé de tourisme, résidence de tourisme ou encore chambre d’hôtes, nombre sont les régimes juridiques offerts aux propriétaires.

 

Force est de souligner que leurs similitudes apparaissent tellement minces à l’œil du néophyte qu’il est aisément possible de les confondre et de ne pas choisir le régime en adéquation avec sa situation civile mais également fiscale.

 

Ce choix crucial est plus que jamais d’actualité avec l’évolution de la règlementation des meublés de tourisme.

 

Paris, Nice, et dernière en date la côte basque se sont dotées de la règle coercitive de la compensation afin de protéger l’accès au logement.

 

Cette règle oblige le propriétaire bailleur d’un meublé de tourisme à acheter un local commercial ou professionnel de surface équivalente pour l’affecter à l’habitation et compenser ainsi la perte d’un logement.

 

DÉFINITION JURIDIQUE

Location meublée 

La location meublée permet à un bailleur de louer un logement garni d'un mobilier suffisant pour qu’un locataire (preneur) puisse entrer dans les lieux et y vivre normalement avec ses seuls effets personnels.

 

Pour le meublé de tourisme, un même locataire ne doit pas louer le logement plus de 90 jours par an. La location peut être à la journée, à la semaine ou au mois et cette activé nécessite une déclaration auprès de la mairie et l’obtention d’une autorisation de changement d’usage et de destination (à moins que la location de courte durée porte sur sa résidence principale).

 

Il s’agit juridiquement d’une activité civile.

 

Le meublé de tourisme

Les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois (article L. 324-1-1 du Code du tourisme).

 

Ils se distinguent des autres types d’hébergement, notamment l’hôtel et la résidence de tourisme, en ce qu’ils sont réservés à l’usage exclusif du locataire, ne comportant ni accueil ou hall de réception ni services et équipements communs. Ils se distinguent de la chambre d’hôtes où l’habitant est présent pendant la location, tandis que pour les meublés de tourisme, il ne l’est pas nécessairement.

 

La location saisonnière ou touristique se distingue du bail d’habitation selon 2 critères :

  • le locataire n’y élit pas domicile, il y réside principalement pour les vacances ;
  • la location saisonnière doit être conclue pour une durée maximale de 90 jours consécutifs à la même personne.

 

 

Parahôtellerie 

L’activité est de parahôtellerie lorsque la mise à disposition du logement s’accompagne de prestations s’apparentant à celles de l’hôtellerie ou d’une résidence de service.

 

La parahôtellerie est une activité commerciale et non civile (contrairement à la location meublée). Elle doit, à ce titre, faire l’objet d’une immatriculation au Registre du Commerce et des Société (RCS).

 

La loi considère en effet comme acte de commerce « toute entreprise de fournitures ». Cette notion de fourniture intègre la fourniture de prestations de services (C. com. art. L.110-1 6° du Code de commerce).

 

Chambre d’hôtes 

Il s’agit d’hébergements meublés situés impérativement chez l'habitant en vue d'accueillir des touristes pour une ou plusieurs nuitées, assortis de prestations.

 

Le nombre maximal de chambres est de 5 pour une capacité maximale d'accueil de 15 personnes.

 

La location d'une chambre d'hôtes comprend la fourniture de la nuitée et du petit-déjeuner.  La restauration peut être un complément de l'activité d'hébergement sous certaines conditions (menu unique servi à la table familiale avec une capacité d’accueil n’excédant pas celle de l’hébergement).

 

L'activité de chambre d'hôtes doit être déclarée en mairie mais ne nécessite pas d’autorisation de changement d’usage.

 

L'activité de chambre d'hôtes est un accessoire du logement de l'habitant et donc la même destination que le local principal, c'est-à-dire d'habitation.

 

Cependant, en cas d’exercice de cette activité de location de chambres d'hôtes à titre habituel, elle constitue une activité commerciale et doit faire l’objet d’une immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés 

 

La résidence de tourisme

Le code du tourisme la définit à l’article D. 321-1 comme « un établissement commercial d'hébergement classé, faisant l'objet d'une exploitation permanente ou saisonnière. Elle est constituée d'un ou plusieurs bâtiments d'habitation individuels ou collectifs regroupant, en un ensemble homogène, des locaux d'habitation meublés et des locaux à usage collectif. Les locaux d'habitation meublés sont proposés à une clientèle touristique qui n'y élit pas domicile, pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois. Elle est dotée d'un minimum d'équipements et de services communs. Elle est gérée dans tous les cas par une seule personne physique ou morale ».

Soit :

  • Une résidence de tourisme, tout comme un hôtel, propose des services et des équipements communs (entretien des chambres, fourniture du linge de toilette et de lit, restauration, réception...). A la différence d’un hôtel, la résidence de tourisme propose des logements où la clientèle peut séjourner en toute indépendance (présence notamment d’une cuisine ou d’un coin cuisine, d’un sanitaire privé).
  • Une résidence de tourisme est différente d’un meublé de tourisme au sens où elle regroupe un ensemble d’appartements qui sont gérés par un exploitant unique, qui mutualise les locaux à usage collectif.
  • Les locaux d'habitation meublés sont proposés à une clientèle touristique qui n'y élit pas domicile. Ainsi, le régime de location appliqué aux résidences de tourisme doit s’apprécier en opposition au bail d’habitation d’un local meublé, dont la durée est d’un an, ou de 9 mois en ce qui concerne un étudiant.
  • Le gestionnaire de la résidence de tourisme doit donc exploiter les locaux d’habitation meublés sous le régime de la location saisonnière. La location saisonnière étant la location d’un immeuble conclue pour une durée maximale et non renouvelable de quatre-vingt-dix jours consécutifs. Une location en résidence de tourisme se distingue du bail d’habitation selon 2 critères :
  • le locataire n’y élit pas domicile, (c’est-à-dire le lieu dans lequel une personne possède son principal établissement) ;
  • la location saisonnière doit être conclue pour une durée maximale de 90 jours à la même personne.
  • En outre, le bail mobilité, créé par la loi ELAN du 23 novembre 2018, répond à un régime particulier et ne peut être utilisé au sein d’une résidence de tourisme.

 

Le classement des résidences de tourisme

Le classement est volontaire. Il comporte 5 catégories allant de 1 à 5 étoiles. Il est valable 5 ans.

 

Le classement d'un établissement dans la catégorie des résidences de tourisme n’est possible que si celui-ci justifie d’une obligation de location à une clientèle touristique d’au moins 70 % de ses locaux d’habitation pour une durée minimum de 9 ans, et d’un minimum de 50 lits.

 

Ce seuil de 70 % peut être porté à 55 % pour :

  • les résidences de tourisme exploitées depuis plus de neuf ans et dont le classement est arrivé à échéance ;
  • les établissements non classés répondant aux caractéristiques fixées à l'article D. 321-1 du code du tourisme et exploités depuis plus de neuf ans.

 

DÉFINITION FISCALE

Location meublée

Si juridiquement, la location meublée est une activité civile, fiscalement, elle revêt un caractère commercial. Les profits provenant de la location meublée, qu'elle soit réalisée à titre habituel ou occasionnel, relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (CGI, art. 35, 5°).

 

Pour l'établissement de l'impôt sur le revenu, le loueur en meublé est susceptible de relever d'un statut professionnel (LMP) ou d'un statut non professionnel (LMNP).

 

Depuis les revenus 2020, sont considérés comme LMP au titre de l'IR, les loueurs qui remplissent cumulativement 2 conditions :

  • les recettes locatives annuelles brutes de la location meublée représentent plus de 23 000 € TTC,
  • les recettes locatives annuelles brutes de la location meublée doivent être supérieures aux autres revenus professionnels du foyer fiscal IR.

Si l'une de ces conditions n'est pas remplie, le loueur est qualifié de non professionnel (LMNP).

 

Le déficit BIC professionnel du LMP est imputable sur le revenu global du loueur sans aucune limitation de montant.

 

Les déficits BIC non professionnels sont déductibles uniquement des revenus de même nature provenant d'une activité de location meublée non professionnelle réalisée par l'un des membres du foyer fiscal pendant 10 ans.

 

Parahôtellerie 

Fiscalement, l’activité relève de la parahôtellerie si elle est constituée : de la mise à disposition d'un logement et de la réalisation, par le propriétaire du logement, dans des conditions similaires aux établissements d’hébergement à caractère hôtelier, d'au moins 3 des 4 prestations suivantes :

  • le petit-déjeuner étant précisé que la présence d'une cuisine équipée ne constitue pas une prestation similaire à celle de l'hôtellerie,
  • le nettoyage régulier des locaux et non pas seulement à l'occasion du changement de locataire,
  • la fourniture de linge de maison,
  • la réception de la clientèle : des interphones pour communiquer avec l'exploitant ou la simple remise des clefs ne constituent pas des prestations similaires à celle de l'hôtellerie.

Par ailleurs, pour relever de la parahôtellerie, les prestations mentionnées ci-dessus doivent être réalisées par un exploitant.

 

Le propriétaire du logement peut mettre en place un bail commercial au profit d’un exploitant qui réalisera les prestations de services.

 

Mais dans ce cas, le propriétaire du logement n’est pas considéré comme un para-hôtelier, mais un loueur meublé. C’est l’exploitant qui a le statut fiscal de para-hôtelier.

 

Cependant, si le bail commercial comprend une clause recette qui permet de fixer le loyer en fonction du chiffre d’affaires du locataire, le propriétaire sera alors considéré fiscalement comme le para-hôtelier.

 

Enfin, lorsque les prestations sont réalisées par un tiers sous la responsabilité du propriétaire en vertu d’un contrat tel que le mandat, il s'agit également de parahôtellerie pour ce dernier.

 

Chambres d’hôtes

D’un point de vue fiscal, la chambre d’hôtes relève, selon le type d’exploitation :

  • soit du régime fiscal de la parahôtellerie : l’activité de chambre d’hôtes relèvera du régime de la parahôtellerie si au moins 3 des 4 prestations de services sont délivrées à la clientèle dans les conditions de l’hôtellerie,
  • soit du régime fiscal de la location meublée : l’activité de chambre d’hôtes relèvera du régime fiscal de la location meublée dans le cas contraire.

RÉGIME FISCAL DE LA PARAHÔTELLERIE ET DES CHAMBRES D’HÔTES (AVEC 3 DES 4 PRESTATIONS)

Les revenus de la parahôtellerie et des chambres d'hôtes sont taxés selon le régime de droit commun des BIC et non selon le régime du BIC de location meublée.

 

Le régime fiscal applicable peut différer selon que le contribuable ait la qualification d’exploitant professionnel ou non-professionnel.


L'exercice à titre professionnel implique la participation personnelle, directe et continue à l'accomplissement des actes nécessaires à l'activité. (CGI, art. 155 IV, 1)

 

Les revenus de la parahôtellerie sont imposés selon les règles des BIC de droit commun.

 

Le seuil du micro-BIC est de 176 200 € pour les revenus 2021, 2022 et 2023 et l’abattement applicable est alors de 71 %, pour la parahôtellerie et les chambres d’hôtes (avec 3 prestations sur 4).

  • Concernant l’amortissement :

Un amortissement des immobilisations peut être pratiqué selon les règles de droit commun et être déduit des revenus.

 

La limitation de l’amortissement fiscalement déductible, qui vise les activités de louage de chose ne concerne pas en principe les activités hôtelières et para-hôtelières qui sont considérées comme des activités de louage de services.

 

Les amortissements peuvent dès lors créer des déficits.

  • Concernant l’imputation des déficits :

Une distinction doit être faite selon la qualification professionnelle ou non de l’activité.

  • BIC professionnel : le déficit est imputable sur le revenu global. Le cas échéant, il est reportable sur le revenu global pendant 6 ans.
  • BIC non-professionnel : le déficit est imputable uniquement sur les autres BIC de l’année et des 6 années suivantes.
  • Concernant la TVA :

En principe, les locations meublées sont exonérées de TVA, sans option possible.

 

Néanmoins, la proposition de prestations de service ont un impact direct sur l’assujettissement.

 

Sont ainsi soumises à la TVA :

  • Les locations consenties à un exploitant par bail commercial ;
  • Hôtellerie et parahôtellerie ;
  • Location de courte durée de caravanes, camping-cars, péniches, bateaux etc.

La parahôtellerie et la location de chambres d'hôtes ne se distinguent de la location meublée que par la réalisation de prestations de service et par leur régime fiscal et social.
La fourniture des 3 prestations doit être sincère et non fictive (appréciation de fait), l'exploitant doit disposer des moyens nécessaires lui permettant de les proposer : la "loi n'exigent pas que ces prestations para-hôtelières soient matériellement effectuées mais seulement que la société dispose des moyens nécessaires pour répondre aux éventuelles demandes de ses clients"[1].

 

Exception : qualification de location meublée

La qualification de parahôtellerie est écartée au profit de la location meublée saisonnière classique lorsque :

  • Prestations non similaires à celles de l'hôtellerie

La qualification de parahôtellerie est écartée au profit de la location meublée saisonnière classique lorsque :

  • seuls certains services accessoires sont fournis, tels que la libre disposition des coordonnées téléphoniques du propriétaire et l'accueil par ce dernier à l'arrivée des clients,
  • pour la prestation petit déjeuner : une cuisine équipée est prévue dans le logement et aucun achat de denrées alimentaires n'est comptabilisé par l'exploitant,
  • pour la prestation nettoyage : absence de nettoyage régulier, nettoyage effectué uniquement à l'occasion du changement de locataire,
  • pour la prestation accueil : des interphones mis en place pour communiquer avec l'exploitant ou réception  limitée à la simple remise des clés ne constituent pas des prestations similaires à celle de l'hôtellerie,
  • la fourniture de linge : fourniture de linge non régulière.
  • Risques de l'exploitation non supportés par le propriétaire

La qualification de parahôtellerie est écartée au profit de la location meublée saisonnière classique lorsque :

  • les prestations sont réalisées par un exploitant (et non par le propriétaire)[2]
  • et l’exploitant est seul responsable de cette gestion et supporte le risque de l'exploitation. : Tel est le cas en l'absence de mandat de gestion confié par le propriétaire à l'exploitant ou lorsque le contrat  ne contient pas de clause recette ou d'une autre clause indexant le loyer sur les résultats d'activité de l'exploitant.

Il convient d'analyser le contrat pour connaître les risques supportés et les garanties accordées au propriétaire et l'exploitant. Tel n’est pas le cas lorsque les prestations sont fournies par un tiers mais que le loueur reste seul responsable de ses prestations vis-à-vis de ses clients (CE 20 nov. 2017, n°392740).

 

Concernant le taux

Les loyers au titre du logement sont soumis :

  • au taux intermédiaire : 10 % depuis 2014 (7% auparavant)
  • ou au taux réduit de 5 % (5,5 % antérieurement) pour les loyers de logements dans des résidences offrant des prestations aux personnes dépendantes (âgées ou handicapées).

Les prestations de services sont soumises au taux ordinaire : 20 % depuis 2014 (19,6 % auparavant).
 

Quid de la compensation ?

Force est de souligner que la réglementation prise souffre de nombreuses problématiques, empêchant les propriétaires terriens de librement user de leurs propriétés. Plusieurs recours sont d’ailleurs pendants devant le Tribunal administratif afin de voir ce règlement retiré.

 

Dans l’intervalle, les propriétaires doivent faire avec cette compensation et potentiellement refondre leur modèle économique.

 

Il est tentant de ne pas prendre en compte ces nouvelles règles ou encore de tenter de les contourner mais les risques sont conséquents.

 

En effet, certain sont prompts à ne pas en tenir compte ou à tenter de la détourner à l’aide de mécanisme parfois parfaitement fictifs.

 

Or, cela peut coûter cher.

 

En effet, l’article 9 de ce même règlement prévoit que le fait, pour toute personne, d’enfreindre les articles L. 631-7 et suivants du code de la construction et de l’habitation, ou de contrevenir au présent règlement est passible de condamnations. Elles sont prévues par les textes listés ci-après.

  • Article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation[3]
  • Article L. 651-3 du code de la construction et de l’habitation[4]
  • Article 441-7 du code pénal[5]

De plus, si le propriétaire méconnait le code de l’urbanisme ou le règlement sanitaire départemental, il s’expose également à des poursuites sur le fondement de ces règles.

 

Aussi, tout montage fictif qui aurait pour unique finalité de contrevenir à l’application de ce dispositif pourrait tomber sur le principe juridique de la fraude à loi.

 

La fraude en matière civile peut se trouver constituée lorsqu’un acte a été réalisé en utilisant des moyens déloyaux destinés à surprendre un consentement, à obtenir un avantage matériel ou moral indu ou réalisé avec l'intention d'échapper à l'exécution des Lois.

 

La simulation, lorsqu'elle constitue une fraude, peut être prouvée par tout moyen.

 

Les éléments constitutifs d'une fraude à la loi sont :

  • la mauvaise foi ;
  • l'utilisation d'un dispositif juridique dévié de sa finalité.

La sanction de la fraude à loi consiste à priver l’auteur de la fraude du bénéfice de la règle substituée en quelque sorte.

 

Ainsi, le droit va restaurer l’application de la loi à laquelle la personne a tenté d’échapper et rendre de facto le montage parfaitement inopposable.

 

Le montage étant inopposable, la compensation qui avait alors été évitée s’appliquerait avec toutes les sanctions prévues dans l’article 9 susvisé.

 

Propriétaire, faites alors très attention, si la loi est d’autorité, n’essayez pas de la contourner.

 

Il est nécessaire de faire le point sur votre patrimoine et notamment de l’auditer afin de trouver les meilleures solutions pour vous et pour vos proches.

 

Le cabinet d’avocat ALTIJ et son service family office se tiennent à votre disposition pour repenser votre organisation patrimoniale afin d’optimiser votre patrimoine familial et de protéger ceux que vous aimez.


[1] CAA Marseille, 28 janv. 2016 ; CAA Marseille, 22 juil. 2020 n°18MA05140 

[2] RM. Verchère JOAN 2 juillet 2013, n°25887

[3]« Toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 € par local irrégulièrement transformé.

Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l'Agence nationale de l'habitat. Le produit de l'amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local.

Sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l'Agence nationale de l'habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l'usage d'habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu'il fixe. A l'expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d'un montant maximal de 1 000 € par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.

Passé ce délai, l'administration peut procéder d'office, aux frais du contrevenant, à l'expulsion des occupants et à l'exécution des travaux nécessaires ».

[4]«Quiconque a, pour l'une quelconque des déclarations prévues aux titres Ier (chapitre II), II (chapitre Ier), III et IV du présent livre, à l'exclusion des articles L. 612-1, L. 631-1 à L. 631-6, L. 641-12 et L. 641-14, ou par les textes pris pour leur application, sciemment fait de fausses déclarations, quiconque a, à l'aide de manœuvres frauduleuses, dissimulé ou tenté de dissimuler les locaux soumis à déclaration, est passible d'un emprisonnement d'un an et d'une amende de 80 000 euros ou de l'une de ces deux peines seulement. 

Le tribunal correctionnel prononce, en outre, la résiliation du bail et l'expulsion des locataires irrégulièrement installés ».

[5]« Indépendamment des cas prévus au présent chapitre, est puni d'un an d'emprisonnement et de 15 000 euros d'amende le fait :

1° D'établir une attestation ou un certificat faisant état de faits matériellement inexacts ;

2° De falsifier une attestation ou un certificat originairement sincère ;

3° De faire usage d'une attestation ou d'un certificat inexact ou falsifié.

Les peines sont portées à trois ans d'emprisonnement et à 45 000 euros d'amende lorsque l'infraction est commise soit en vue de porter préjudice au Trésor public ou au patrimoine d'autrui, soit en vue d'obtenir un titre de séjour ou le bénéfice d'une protection contre l'éloignement ».