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09.06.2009 12:19 Il y a: 12 yrs
Categorie: Les actualités d'ALTIJ
Auteur : Me France Charruyer, Avocate à Toulouse - Conseil & Contentieux

SCI moyen de transmission


Présentation du montage :
La SCI ou société civile immobilière : il s’agit d’une société avec un objet immobilier. Les associés doivent être au moins 2 et détiennent les parts sociales. La SCI peut être propriétaire d’immeubles qu’elle a achetés ou qui lui ont été apportés par les associés. Son fonctionnement est prévu par les statuts, rédigés à la création de la SCI.

Dans le cadre d’une transmission, ce sont aux parents d’apporter le ou les immeubles à une SCI. Ils reçoivent en échange des parts sociales, dont ils donnent la nue-propriété à leurs enfants tout en conservant l’usufruit.

Quels avantages ?
Conserver l’usufruit des biens jusqu’à son décès : la donation en pleine propriété avant son décès laisse les enfants détenteurs du bien, vous risquez perdre votre logement si les enfants le décident.

Assiette des droits de mutation est diminuée: La valeur des parts sociales de la SCI sera inférieure à la valeur de l’immeuble car le passif est en pris en compte. D’autre part, la valeur donation de la nue-propriété sera assise sur la valeur économique alors qu’une d’une donation en nue propriété d’un bien sera basée sur un barème fiscal. La valeur économique est plus avantageuse.
Ensuite aucun droit n’est perçu sur la réunion entre l’usufruit et la nue-propriété.
L’apport en société est exonéré.

Eviter les aléas de l’indivision lors de la succession : il s’agit du régime par défaut lors de la transmission d’un bien immobilier à plusieurs personnes : les décisions sont prises à l’unanimité ce qui peut créer des situations de blocage qui aboutissent à la vente du bien.

Possibilité d’étaler la donation dans le temps pour profiter des abattements fiscaux (50 000€ par enfant tous les 6 ans) en donnant une quote-part de parts sociales, alors qu’un immeuble ne peut pas faire l’objet d’une donation par tranche.

Quels risques ?
Les parents ne disposent plus de la maîtrise de l’immeuble : ce sont les enfants nu-propriétaires des parts de la SCI qui choisiront par exemple d’accomplir des travaux ou pas.
Conseil : Il est possible de remédier à ce risque en attribuant la fonction de gérant de la SCI aux parents, qui disposeront ainsi des pouvoirs de gestion.

Concernant la cession de l’immeuble, il faudra un accord entre les parents et les enfants.

La SCI est soumise à des obligations, à l’origine de frais :
* Formalités de constitution (rédiger des statuts, accomplir les formalités de publicité, ...)
* Gestion contraignante (tenue d’une comptabilité et d’assemblées générales,…)

N’hésitez pas à demander conseil à un avocat ou à un notaire, il saura vous conseiller après l’étude de votre situation…