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14.11.2015 00:43 Age: 8 yrs
Category: Droit des Personnes et du Patrimoine, Immobilier et Construction
By: Me Dagras - Avocat Toulouse - Conseil et Contentieux
Souvent congé varie, bien fol celui qui s'y fie
En cette période d’instabilité économique, nous ne pouvons compter sur le législateur pour sécuriser nos relations contractuelles.
Nous avons un nouvel exemple de l’inconstance législative dans le domaine des baux commerciaux et plus spécifiquement en ce qui concerne la forme de délivrance des actes
L’article L.145-9 du Code de commerce dans sa rédaction antérieure à la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite loi Pinel, imposait que les congés soient délivrés seulement par acte extrajudiciaire, sous peine de nullité du congé.
La loi Pinel du 18 juin 2014 avait allégé ce formalisme en permettant aux parties, preneur et bailleur, de faire délivrer le congé par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extra-judiciaire, au libre choix de chacune des parties
Ainsi, le nouvel article L.145-9 du Code de commerce issu de la loi Pinel disposait que : «
Le congé doit être donné par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire, au libre choix de chacune des parties. »
Cependant, cette faculté de notifier l’acte par lettre recommandée ne concernait pas la demande de renouvellement du bail de l’article L.145-10 par le locataire qui devait continuer à user de l’acte extra-judiciaire.
La loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques, dite loi Macron a rétabli l’article L.145-9 du Code de commerce dans sa rédaction antérieure à la loi Pinel en supprimant la possibilité de délivrer un congé par lettre recommandée.
Depuis le 08 août 2015, les congés doivent de nouveau être obligatoirement signifiés par acte d’huissier.
Cependant, la loi Macron opère une distinction selon l’expéditeur du congé.
Le locataire conserve le choix de notifier ce congé par lettre recommandée avec demande d'avis de réception soit de le faire délivrer par acte extrajudiciaire dans le cadre d’un congé donné pour le terme d’une période triennale ou s’il entend bénéficier de ses droits à la retraite ou se prévaloir de son admission au bénéfice d’une pension d’invalidité
Quant au bailleur, il ne peut délivrer un congé que par acte extrajudiciaire.
Par ailleurs, alors que la loi Pinel était taisante sur ce points, la loi Macron offre dorénavant la possibilité pour le preneur de notifier sa demande de renouvellement par lettre recommandée.
Ainsi l’art L 145-10 dispose désormais : «
La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. »
Etant précisé que le bailleur, de son côté, ne pourra y répondre que par acte extrajudiciaire.
Au regard des incertitudes quant à la date de délivrance et d’effet d’une notification par lettre recommandée, des revirements de nos législateurs sur le formalisme à respecter, nous vous recommandons de privilégier, en toute hypothèse et même si la faculté reste offerte au preneur de notifier son congé ou sa demande de renouvellement par lettre recommandée, la délivrance par acte extrajudiciaire.
Nous sommes à votre disposition pour vous assister dans la rédaction et la délivrance d’un tel acte qui doit contenir des mentions légales obligatoires à peine de nullité avec les graves conséquences pécuniaires que cela peut engendrer.
