Profits éphémères contre politique de contrôle de l’inflation immobilière, c’est une véritable bataille judiciaire et politique qui se trame depuis des mois, laissant les propriétaires dans l’expectative d’une potentielle refonte de leur stratégie patrimoniale.
Un premier règlement relatif au régime d’autorisation préalable au changement d’usage temporaire des locaux d’habitation adopté par le conseil communautaire de la communauté d’agglomération du Pays Basque (CAPB) le 28 septembre 2019 avait soumis, à compter du 1er janvier 2020, la mise en location de meublés de tourisme à une demande d’autorisation temporaire de changement d’usage du logement, conformément aux articles L. 631-7 et L. 631-7-1 A du Code de la construction et de l’habitation. Seules les personnes physiques étaient alors concernées et le nombre d’autorisations délivrées par personne variait en fonction des villes dans lesquelles les biens se situaient.
Afin de poursuivre l’encadrement des meublés de tourisme et de préserver la possibilité de logement pour les ménages locaux dans la droite ligne du plan local de l’habitat adopté en octobre 2021, le conseil communautaire de la CAPB a voté un nouveau règlement le 5 mars 2022. Son entrée était fixée au 1er juin 2022. Pour connaître les spécifiés juridique, nous vous renvoyons à notre article.
Cependant, le tribunal administratif de Pau, saisi d’un référé-suspension formé par un collectif de plus de 50 requérants, propriétaires et sociétés de conciergerie, a estimé, dans son ordonnance du 03 juin 2022, qu’il existait un « doute sérieux » sur la légalité de cette délibération. Il juge que la mesure de compensation, qui oblige les propriétaires à produire, dans la même ville et avec une surface équivalente, un bien sur le marché locatif à l’année pour compenser un logement transformé en meublé touristique, « est susceptible de méconnaître le principe de proportionnalité ». Dans les 24 communes basques classées en zone tendue, « la rareté voire l’inexistence de locaux éligibles à la compensation », ne permettent pas à l’obligation posée d’être satisfaite, écrivent les juges des référés.
Après ce référé-suspension, moyen d’urgence fondé sur la forme de la délibération, une audience au fond, sur le contenu même de la mesure et sur sa légalité, aura lieu dans les prochains mois. Et pourtant, tels des frondeurs, les élus du Pays basque ont voté le samedi 9 juillet 2022 dernier un « ajustement » de la mesure de compensation. Le règlement a donc été revu et corrigé sur plusieurs points, au regard des observations formulées par les juges des référés. La date d’entrée en vigueur a été reportée au 1er mars 2023 pour « laisser un délai supplémentaire aux personnes morales pour réorganiser leur activité ». Les règles de compensation ont été précisées, pour y introduire une « meilleure proportionnalité », face à la « rareté voire l’inexistence de locaux éligibles à la compensation » qui avait été soulignée par les juges. Ainsi, les propriétaires peuvent acheter des « droits de commercialité » à d’autres qui auraient affecté à un usage d’habitation des locaux destinés à un autre usage. « C’était déjà dans le règlement précédent mais seulement dans une annexe », souligne Daniel Olçomendy, vice-président de l’intercommunalité. Le règlement concède également que des locaux de rez-de-chaussée, jusque-là exclus du cadre, puissent être convertis, tant que leur vitrine ne donne pas sur le domaine public.
Un recours en référé sur ce nouveau règlement a été déposé le 09 septembre dernier par L’Union des loueurs des meublés de tourisme du Pays Basque (ULMT64). Cependant, selon décision du 16 septembre 2022, le Juge des Référés du Tribunal Administratif saisi sur requête de la Communauté d’Agglomération Pays Basque (CAPB) lui donne raison en mettant fin à la suspension de la délibération du 05 mars 2022, après avoir estimé que les amendements introduits par délibération du 09 juillet permettaient d’écarter « l’existence d’un doute sérieux quant à la régularité du règlement » du 05 mars 2022. En l’état actuel et dans l’attente du résultat des recours au fond, cette compensation devrait donc être effective à partir du mois de mars 2023, selon les modalités définies par le règlement du 05 mars 2022 et des aménagements apportés par délibération du 09 juillet 2022.
Force est de souligner que la vitalité des meublées de tourisme sur la Côte Basque est en danger. Le début de l’année 2023 devrait voir ce régime de location fortement contraint.
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