PROMESSE UNILATÉRALE DE VENTE ET EXÉCUTION FORCÉE DU CONTRAT : BIS REPETITA DE LA COUR DE CASSATION

La Cour de cassation vient de confirmer un récent revirement jurisprudentiel selon lequel le débiteur d'une promesse unilatérale de vente s'oblige définitivement à vendre dès la conclusion de l'avant-contrat, sans possibilité de rétractation.

Depuis l’entrée en vigueur de la réforme de 2016, l’article 1124 du Code civil définit la promesse unilatérale de vente comme « le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire ». Pour autant, le sort des promesses unilatérales conclues avant 2016 ne cesse d’interroger, comme le montre l’arrêt du 20 octobre 2021 de la Cour de cassation.

Il est vrai qu’en application des anciens articles 1101 et 1134 du Code civil, la Cour de cassation décidait que la levée de l’option postérieurement à la rétractation du promettant excluait toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d’acquérir, si bien que la demande en réalisation forcée de la vente devait être rejetée (Cass. 3^e civ., 15 déc. 1993, n° 91-10.199, Cruz) et la violation, par le promettant, de son obligation de faire ne pouvait ouvrir droit qu’à des dommages-intérêts (Cass. 3^e Civ., 28 oct. 2003, n° 02-14.459). Cette jurisprudence n’étant pas satisfaisante, le nouvel article 1124, alinéa 2, du Code civil prive désormais d’effet toute rétractation « pendant le temps laissé au bénéficiaire pour lever l’option ».

Si la Troisième chambre civile de la Cour de cassation a refusé net toute application anticipée de la loi, un arrêt du 23 juin 2021 a marqué un revirement puisque le promettant signataire d’une promesse unilatérale de vente s’oblige définitivement à vendre dès la conclusion de l’avant-contrat, sans possibilité de rétractation, sauf stipulation contraire (Cass. 3^e civ., 23 juin 2021, n° 20-17.554). Quatre mois après ce coup d’éclat, la Cour de cassation fait son bis repetita.

En l’espèce, par un acte sous seing privé du 16 avril 2009, suivi d’un acte authentique du 6 janvier 2011, des particuliers ont vendu à une société un ensemble de parcelles, sous la convention particulière du retour des biens, à la fin de l’exploitation des parcelles par la société, aux vendeurs. La société ayant rétracté sa promesse de revendre ces parcelles, les particuliers ont assigné la société afin que soient déclarées parfaites la revente des parcelles, que soit ordonnée leur réalisation forcée et ont subsidiairement sollicité l’indemnisation du préjudice résultant de l’inexécution volontaire de l’engagement de rétrocession des parcelles.

Alors que la cour d’appel d’Agen avait estimé que la rétractation de la société, intervenue avant la levée de l’option par les bénéficiaires de la promesse, faisait obstacle à la réalisation de la revente des parcelles, à défaut d’échange de consentements entre le promettant et le bénéficiaire, la Cour de cassation vient d’infirmer cette vision. En effet, puisque les juges agenais avaient rappelé le caractère ferme et définitif de l’engagement du promettant, même si la promesse n’avait prévu aucun délai pour lever l’option d’achat, la rétractation de la société ne constituait pas une circonstance propre à empêcher la formation de la vente au profit des particuliers !

PÔLE DROIT DE L’IMMOBILIER

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