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09.11.2023 11:00

Location : La location saisonnière ou location meublée de courte durée, laquelle choisir ?

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09.11.2023 11:00 Il y a: 226 days
Categorie: Droit des Personnes et du Patrimoine, Immobilier et Construction , Les essentiels, Veille Juridique
Auteur : Frédéric DAGRAS, avocat associé, Alexandre AURIOL, ingénieur patrimonial

Location : La location saisonnière ou location meublée de courte durée, laquelle choisir ?

D'une opportunité économique à un boulet financier ?


Investissement en meublé de tourisme

 

Louer un logement meublé vous permet de bénéficier d’un régime fiscal avantageux, de développer votre patrimoine et d’avoir des revenus complémentaires. Vous pouvez proposer un logement meublé pour de courtes durées à des vacanciers (à la semaine ou au weekend) ou pour des personnes pour des besoins professionnels.

Les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois (article L. 324-1-1 du Code du tourisme).

 

 

Comment ça fonctionne ?

La location peut porter sur un bien ancien ou neuf. Vous pouvez acheter un appartement ou une maison pour faire de la location meublée. Ou si vous avez déjà un bien loué vide, vous pouvez le meubler. Ou encore louer votre résidence principale ou secondaire quelques jours dans l’année.

Ce type de location "saisonnière" doit être de courte durée : quelques jours ou quelques semaines et ne doit pas dépasser 90 jours par "client". Si vous donnez en location saisonnière votre résidence principale, cette occupation ne peut pas dépasser 120 jours par an.

 

Les revenus de logements loués meublés sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et aux prélèvements sociaux. Ce n’est pas le loyer encaissé qui est fiscalisé, mais le loyer diminué des charges supportées. A ce titre, vous pouvez choisir entre 2 méthodes de calcul soit le micro BIC (> 77000 €) et son abattement forfaitaire de 50% soit le régime réel.

 

Même si vous disposez d’une épargne suffisante pour acheter sans crédit, l’emprunt peut être intéressant ; les intérêts sont déductibles des loyers (= économie d’impôt) et l’assurance-emprunteur protège votre famille si vous décédez. Si vous envisagez cet achat à crédit, il faudra contacter votre banque pour vérifier le montant que vous pourrez emprunter.

 

 

Attention

 

L’investissement dans l’économie du meublée de tourisme a pu être génératrice de beaux rendements notamment au regard du prix journalier de la location et la démocratisation de plateforme en ligne (on pense évidemment à Air Bnb).

 

 

Que vous louez votre résidence principale ou votre résidence secondaire, attention aux règles ci-après récapitulées.

 

Résidence principale

Résidence secondaire

 

Vous êtes propriétaire de votre résidence principale

 

Louer sa résidence principale à une clientèle de passage ne requiert aucune déclaration ou autorisation. Selon la loi sur les locations Airbnb, vous avez seulement besoin d’enregistrer votre logement à la mairie pour déclarer votre activité saisonnière, si votre logement est situé dans une ville de plus de 200 000 habitants.

Attention si vous être en copropriété, vous devez vérifier que le règlement ne prohibe pas une telle activité. Le règlement de copropriété ne doit pas interdire la location saisonnière. Si tel est le cas, une modification du règlement de copropriété est nécessaire. L’unanimité des copropriétaires est alors requise.

 

 

Vous êtes locataire de votre résidence principale

 

Vous devez obtenir l’accord écrit de votre propriétaire (si vous occupez un logement social, la sous location est interdite.

Votre revenu de location ne doit pas dépasser votre loyer.

 

 

La règle des 120 jours

 

La résidence principale est définie comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raisons de santé ou cas de force majeure, soit par le propriétaire, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

 

Certaines villes comme Paris oblige la déclaration en mairie de l’utilisation de sa résidence principale.

 

L’obligation de déclaration en meublé de tourisme à la mairie

 

Déclaration en mairie grâce au formulaire 14004*2 (sauf si le logement constitue votre résidence principale) OU enregistrement en mairie du logement loué (y compris lorsqu’il constitue votre résidence principale) si ce dernier est situé à Paris, Lyon, Bordeaux, Nice, Toulouse, Cannes et Annecy. Un numéro d’enregistrement vous est alors communiqué et doit obligatoirement être inscrit sur l’annonce.

 

 

Si vous êtes en copropriété, vérifiez bien que le règlement de la copropriété vous autorise à louer en meublé de tourisme.

 

 

Autorisation de changement d’usage

 

La législation implique aussi de faire une demande d’autorisation de changement d’usage du logement à la mairie dans certaines villes.

Une autorisation temporaire de changement d’usage est nécessaire : 

  • À Paris et dans la petite couronne parisienne,
  • Dans les villes de plus de 200 000 habitants,
  • Et dans les villes de plus de 50 000 habitants des zones « tendues »

À Paris, Lyon, Marseille, Toulouse, région basque les demandes d’autorisation sont à adresser à la mairie. Lorsque l’autorisation temporaire arrive à expiration, il faut en demander une nouvelle pour continuer son activité. Dans le cas contraire, le logement retrouve son usage d’habitation classique.

 

 

L’éventuelle obligation de compensation dans les grandes villes

 

Selon la ville, l’autorisation de changement d’usage est délivrée sous condition de compensation. Les municipalités considèrent qu’un meublé de tourisme supprime une résidence principale du parc de logements et demandent aux loueurs de contrebalancer cette perte en créant une autre surface équivalente à usage d’habitation.

 

 

 

De nombreuses villes et régions ont souhaité contrôler cette économie et ont mis en place des mesures dite de compensation.

 

 

C’est quoi la compensation ?

 

Désormais, l’autorisation préalable au changement d’usage de locaux d’habitation en meublés de tourisme ne sera obtenue que si le propriétaire apporte la preuve de la transformation concomitante en logement à l’année d’un local non initialement dévolu à l’habitation (à titre d’illustration, des bureaux ou des commerces, à l’exception des locaux commerciaux situés en rez-de-chaussée).

 

Le local de compensation doit être décent, situé dans le quartier ou dans la commune concernée par la demande de changement d’usage et proposer une surface de plancher au moins équivalente au local faisant l’objet de la demande de changement d’usage.

 

Par arrêt du 18 février 2021 (pourvoi n° 19-11.462), la Cour de cassation a jugé que le principe de compensation est un mécanisme proportionné à l’objectif poursuivi, lequel ne pourrait être assuré par une mesure moins contraignante, et poursuivant un motif d’intérêt général.

 

 

Quelques exemples de compensation

 

NANTES

A Nantes, il est important de noter que pour les personnes physiques, une autorisation préalable au changement d’usage est de mise, sans mesures de compensation pour le premier meublé. 

À compter du deuxième meublé, l’autorisation préalable peut être donnée mais sous réserve de mesures de compensation. Il consiste à changer en local d’habitation, des biens immobiliers qui n’étaient pas destinés à cet usage auparavant. Il faut que le logement soit dans le même quartier nantais et réponde aux mêmes caractéristiques générales que celles de l’appartement ou de la maison qui fait l’objet de la demande du changement d’usage.

Pour les personnes morales, que ce soit un premier, un deuxième ou un troisième meublé, une autorisation préalable de changement d’usage peut être accordée mais avec des mesures de compensation dans tous les cas.

 

Lyon

Pour la ville de Lyon, il n’y a pas obligation de compensation pour le premier bien. Pour les particuliers en revanche, la compensation est de mise pour les surfaces de plus de 60 mètres carrés, et ce, pour une durée de 9 ans. 

À compter du deuxième bien, elle est exigée pour les biens inférieurs à 60 mètres carrés. Pour les professionnels, la règle est plus stricte, car elle est de mise dès le 1er mètre carré. Que le logement soit supérieur ou non à 60 mètres carrés, il faut respecter la règle de compensation.

 

Paris

Cette autorisation est subordonnée à une mesure de compensation. Le bailleur doit être propriétaire d’un local commercial d’une surface équivalente au bien à louer et s’engager à le transformer en local d’habitation ou à défaut présenter un titre de compensation ou cession de titre de commercialité. Ces règles de compensation peuvent être renforcées. Ainsi dans les arrondissements parisiens du centre et de l’ouest, chaque m2 d’habitation doit être doublement compensé (2 m2 pour 1 m2). Dans les arrondissements du centre, la moitié au moins de la surface du bien concerné doit être compensée au sein du même arrondissement.

Côte BASQUE

 

La compensation est obligatoire dès le premier bien mis en location saisonnière.

La résidence secondaire et le meublé de tourisme loués moins de 120 jours par an sont concernées par la demande d’autorisation de changement d’usage.

Deux dérogations doivent toutefois être relevées. Il est en effet possible de passer outre le principe de compensation dans deux hypothèses : 

  • Lorsque le bien est loué à un étudiant pendant neuf mois et à titre touristique pendant 3 mois lors de la période estivale ;
  • Lorsque le local loué en meublé de tourisme se situe dans la résidence principale du propriétaire.

Le rachat de droit de commercialité peut également jouer.

 

Toulouse

Selon délibération n° DEL-22-1077, le conseil de Toulouse Métropole a adopté la création de périmètres de compensation ainsi qu’un règlement.

La compensation a pour objet de transformer de manière concomitante, en habitation, un local ayant un autre usage, de qualité et de surface au moins équivalente à celui ayant changé d’usage pour être affecté à du meublé du tourisme, dans les zones définies par la collectivité. Les locaux situés en rez-de-chaussée ne pourront pas servir de compensation.

Trois périmètres ont été créés en fonction de la structure urbaine des quartiers en matière d’habitat et de la densité constatée des meublés de tourisme : le centre-ville, les faubourgs et le reste du territoire toulousain.

Ainsi, les locaux de compensation devront être situés :

  • Dans le centre-ville lorsque le bien faisant l’objet de changement d’usage se situe dans cette même zone ;
  • Dans le centre-ville et les faubourgs ville lorsque le bien faisant l’objet de changement d’usage se situe dans les faubourgs ;
  • Sur l’ensemble du territoire toulousain ville lorsque le bien faisant l’objet de changement d’usage se situe dans le reste du territoire toulousain.

 

La compensation est exigée :

 

  • dès le premier logement pour les bailleurs personnes morales,
  • à compter du troisième logement pour les bailleurs personnes physiques

 

 

 

 

Les avocats du Pôle Immobilier et Construction cabinet ALTIJ vous accompagnent dans vos projets immobiliers et vos démarches.