Réforme de la procédure sur mémoire (Baux commerciaux) : Analyse technique des nouvelles modalités

Le passage au 1er octobre 2026 marque un tournant procédural majeur pour le contentieux de la fixation judiciaire du loyer des baux commerciaux. Les règles de l’article R. 145-26 du Code de commerce évoluent pour basculer les échanges post-saisine dans l'ère du RPVA.

1. Petit rappel sur la représentation obligatoire

• Phase pré-judiciaire (Mémoire préalable) : La représentation par avocat n'est pas obligatoire à ce stade de la procédure. Le mémoire préalable constitue une condition de recevabilité de l'action en justice (délai d'un mois avant saisine).

• Phase judiciaire (Saisine du Juge des loyers) : Dès lors que le Président du Tribunal Judiciaire est saisi, la représentation par avocat devient strictement obligatoire.

2. Le sort des notifications à compter du 1er octobre 2026 selon la phase de l'instance

L'évolution textuelle brise l'ancien unilatéralisme de la lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR).

• Avant saisine du Juge : Aucun changement. Le mémoire préalable doit obligatoirement être notifié par LRAR ou par acte de commissaire de justice.

• Après saisine du Juge : Les mémoires subséquents circulent exclusivement selon les règles des notifications entre avocats, soit par voie électronique via le RPVA.

3. Quelle règle si le défendeur n'a pas constitué avocat devant le juge des loyers commerciaux ?

La LRAR est désormais proscrite après la saisine.

Le texte exclut expressément la notification par voie postale en cas de carence du défendeur et impose de procéder par signification à l'égard du défendeur n'ayant pas constitué avocat.

Sanction : Toute notification d'un mémoire judiciaire faite par LRAR à un défendeur non représenté est juridiquement irrégulière. Le demandeur diligent doit impérativement mandater un commissaire de justice pour signifier ses écritures afin de sécuriser son calendrier procédural.

Praticiens : Pensez à scinder vos modèles d'actes entre le Mémoire préalable (LRAR conservée) et les Mémoires ultérieurs en cours d'instance (RPVA ou Signification obligatoire). La réforme s'applique immédiatement aux instances en cours au 1er octobre 2026.